‘Locatie, locatie, locatie’: het is en blijft een van de meest herhaalde clichés als we het over de waardering van vastgoed hebben. De reden dat dit zo goed standhoudt, is uiteraard omdat er een grote kern van waarheid in schuilt. En locatie gaat over meer dan louter de ligging of de bereikbaarheid. Ook de buurtkenmerken worden erdoor gevat. Intuïtief is het eenvoudig om te veronderstellen dat de buurt een belangrijke impact heeft op de prijs van een woning. Denken we maar aan het aanwezige groen, de nabijheid van voorzieningen, de rust of drukte, … Het zijn allemaal elementen waar eigenaars en kandidaat-kopers toch wel belang aan hechten. Dat is al meermaals gebleken uit enquête-onderzoek. Daarnaast bewijzen ook economische studies dat de buurtkenmerken zwaar kunnen meespelen. TAX CAPITALISATION HYPOTHESIS Eind 2016 verscheen bijvoorbeeld het doctoraat van huizenmarkteconoom Roel Helgers (toen verbonden aan de KU Leuven). In een van de hoofdstukken werd uitvoerig stilgestaan bij een test van de zogenaamde tax capitalisation hypothesis. Die stelt dat de prijs van eenzelfde huis hoger zal liggen wanneer
het in een wijk ligt met grotere panden, dan wanneer de wijk hoofdzakelijk bestaat uit kleinere huizen. Die hypothese werd voor het eerst gevestigd in 1976, maar – zo toont het doctoraat aan – is vandaag nog even accuraat. Diverse karakteristieken van omliggende panden (type, bouwjaar, vorm van de gebouwen, …) kunnen de prijs van een Belgische woning tot 12% hoger of lager doen liggen. Om dat aan te tonen werd gewerkt via de hedonische prijsanalyse. Daarin probeert men panden te vergelijken die aan elkaar gelijk zijn en slechts op één criterium verschillen, om zo de impact van dat criterium op de woningprijs te meten. Zo kan men tot opvallende resultaten komen. Een voorbeeld: de prijs van eenzelfde woning zal 0,8% hoger liggen wanneer de woningen in de buurt tien jaar jonger zijn (een recenter bouwjaar hebben). De leeftijd van de omliggende panden bepaalt dus mee hoeveel een woning waard is.
BREDE VARIËTEIT AAN KENMERKEN Hetzelfde geldt voor de bruikbare vloeroppervlakte: is die bij de omliggende panden gemiddeld 1% groter, dan zal de prijs van de woning toenemen met 0,285%. Dat lijkt een kleine marge, maar als we de stijging van de vloeroppervlakte op bijvoorbeeld 10% leggen, bedraagt de stijging van de woningprijs al bijna 3%. Grotere voortuinen vormen een ander relevant element. Een langere afstand van de straat tot de deur bij de omliggende woningen kan de prijs doen stijgen met 0,6% voor elke extra meter. De gemiddelde grondoppervlakte en de vorm van de naburige percelen lijken dan weer minder een factor te zijn voor huizenkopers. Let wel, hierbij wordt geen rekening met de grondoppervlakte van het perceel waarop de woning zelf staat. Uiteraard zullen kopers meer betalen voor een groter perceel, zij het niet noodzakelijk in de prijs per m². Grote verdienste van het doctoraatsonderzoek is dat het nogmaals bevestigt welke brede variëteit aan kenmerken een impact hebben op de woningprijs. Niet alleen hoe het pand er zelf uitziet, is van belang. Ook de buurt en de omgeving spelen een rol. En daarbij mag men gerust breed denken. Ook de staat van de naburige panden, hoe recent ze zijn, de grootte van de voortuinen, … worden door kopers in rekening gebracht wanneer ze een bod uitbrengen en worden dus meegerekend in de woningprijs.
bron: vastgoedflitsen 1771
