Je kan het maar voorhebben: een aangetekende brief die je meldt dat jouw woning of grond onteigend wordt. En dat je binnen de zoveel tijd moet opkrassen. Kan dat zomaar? En welk verweer heb je? We zetten – samen met advocaat in onteigeningsrecht Gregory Verhelst- alle vragen even op een rijtje.
Wat houdt onteigening in?
Bij een onteigening neemt de overheid bezit van een onroerend goed dat jij in je bezit hebt. Dat kan een woning zijn, maar ook bouwgrond of zelfs (een deel van) je tuin … Onteigening is niet hetzelfde als confiscatie. Je krijgt van de overheid een onteigeningsvergoeding die je – in principe – in staat moet stellen om een gelijkaardig stuk onroerend goed aan te kopen.
Mag dat zomaar?
Wanneer de overheid tot onteigening overgaat, moet ze aantonen dat de onteigening het ‘algemeen belang’ dient, zoals de aanleg van een tramlijn. Bovendien moet aangetoond worden dat de onteigening van jouw perceel noodzakelijk is voor de realisatie van die doelstelling van het algemeen belang. Als er een mogelijkheid bestaat om het project van algemeen belang te realiseren met minder ingrijpende maatregelen, dan moet de overheid kiezen voor het minder ingrijpende alternatief. Zo kan men niet onteigenen voor de realisatie van een gracht wanneer het zou volstaan om een al bestaande gracht te verdiepen zonder dat er onteigend moet worden.
Wat onder het algemeen belang valt, is niet in de wet gedefinieerd. De onteigening voor de realisatie van een bedrijventerrein valt er zeker onder. Of bijvoorbeeld ook de onteigening voor de aanleg van een voetbalstadium eronder valt, is nog geen uitgemaakte zaak. Het is de rechter die daarover geval per geval oordeelt in geval van betwisting.
De aanleg van nieuwe treinsporen kan voor de onteigening van een woonst zorgen.
Wie mag mij onteigenen?
Alleen overheden. Zowel het Vlaamse Gewest, de federale overheidsdiensten als lokale overheden. Daarmee bedoelen we niet alleen steden en gemeenten. Ook OCMW’s, provincies, autonome gemeente- en provinciebedrijven, provinciale ontwikkelingsmaatschappijen en intergemeentelijke samenwerkingsverbanden kunnen een onteigening opstarten. Gemeenten en provincies kunnen voortaan zonder machtiging van de minister onteigenen volgens het nieuwe Vlaamse Onteigeningsdecreet.
Hoeveel geld krijg ik voor mijn onroerend goed?
Een marktconforme prijs volstaat niet. De overheid moet je integraal vergoeden voor alle schade die je lijdt. Te beginnen met een marktconforme vergoeding voor het deel van je eigendom dat onteigend wordt. Wanneer je eigendom slechts voor een stuk onteigend wordt, bv. voor de aanleg van een fietspad in de voortuin, heb je ook recht op een vergoeding voor de minderwaarde van de rest van je woning, naast de vergoeding voor het stukje grond dat je verliest. Lijd je daarnaast inkomensverlies door de onteigening en kan je dat aantonen? Dan krijg je daar ook compensatie voor.
Waarop baseren zij hun prijs?
De experts gaan grondig tewerk. Eerst nemen ze een foto van de buitenkant van je huis. In hun databank zoeken ze vervolgens gelijkaardige woningen of gronden op. Die referentie-eigendommen bekijken ze ter plaatse. Op basis daarvan bepalen ze een prijs die ze doorgeven aan de onteigenende overheid.
Is er ruimte om te onderhandelen?
Jazeker. De opdrachtgevende overheid komt bij jou langs om de prijs voor te stellen. Het kan zijn dat ze de prijs bijstellen in functie van de binnenkant van je huis. Vervolgens delen ze de prijs mee. Jij mag onderhandelen. En redenen aanhalen waarom die hoger moet zijn. Ga je akkoord? Dan volgt de akte meestal na 1 of 2 maanden.
Wat als ik het voorstel weiger?
Dan start de overheid in kwestie een gerechtelijke procedure tegen je op. Voor het tot een ‘zaak’ komt, krijg je een ultiem aanbod. Weiger je opnieuw? Dan komt de onteigening voor bij de vrederechter. De vrederechter zal in de eerste plaats onderzoeken of de onteigening wettig is, of ze het algemeen belang dient en noodzakelijk is. Als dat het geval is, bepaalt hij een voorlopige vergoeding en wordt een deskundige schatter aangesteld om tegensprekelijk het bedrag van de onteigeningsvergoeding te bepalen. Beide partijen kunnen hun argumenten en stukken aan de deskundige voorleggen.
Kan ik nog beroep aantekenen?
Je kan tegen het onteigeningsbesluit een beroep instellen bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen binnen de 45 dagen. Die Raad kan het onteigeningsbesluit vernietigen. Wanneer de overheid beslist om de procedure bij de vrederechter op te starten, is het de vrederechter die de wettigheid van de onteigening zal onderzoeken. De Raad voor Vergunningsbetwistingen verliest dan zijn bevoegdheid. Tegen de beslissing van de vrederechter is nog een beroep mogelijk bij de rechtbank van eerste aanleg. Van belang is dat de gerechtskosten in een onteigeningsprocedure altijd voor rekening zijn van de onteigenende overheid. De burger kiest er immers niet voor om onteigend te worden.
Auteur: EM
Bronnen: Belgium.be, Vlaanderen.be
Met de medewerking van advocaat Gregory Verhelst
